洛阳市城中村改造以购代建实施方案政策解读
导语 洛阳市为什么要出台《洛阳市城中村改造以购代建实施方案》？哪些人属于此次城中村改造以购代建的安置对象？详见正文。
洛阳市人民政府办公室正式印发了《洛阳市城中村改造以购代建实施方案》（以下简称《实施方案》）。这一方案的出台，对洛阳市城中村改造工作及房地产市场发展有着深远影响。现将有关内容解读如下。
一、方案出台相关问题
问：洛阳市为什么要出台《洛阳市城中村改造以购代建实施方案》？
答：一方面是为响应国家积极稳步推进城中村改造的战略部署，满足洛阳自身城市发展需求；另一方面旨在拓宽征收安置渠道，满足群众房屋安置多元化、个性化需求，提升生活品质，同时加快房地产市场去库存，促进房地产市场平稳健康发展，支撑城市经济稳定增长。
问：方案制定参考了哪些经验？
答：充分借鉴了郑州、信阳等地在城中村改造方面的成功实践经验。
二、安置对象相关问题
问：哪些人属于此次城中村改造以购代建的安置对象？
答：仅涵盖列入我市城中村改造计划项目的相关群众，具体包括拟征迁且亟待安置的对象，以及已签订《征收安置补偿协议》，但尚未进行分房或分房未足额到位的安置对象。
三、安置方式与房源相关问题
问：此次安置方式有哪些？
答：既保留传统的新建安置房安置方式，又创新性引入以购代建安置模式，以购代建安置模式细分为房票安置、自主购买、组织购买三种具体形式。
问：安置房源从哪里来？
答：主要为已开工建设但尚未销售，且持有预售许可证的住宅项目，以及已取得不动产权证书、不存在产权纠纷的住房。各城市区会建立专门的“房源库”，并向社会公示，同时实施动态管理。
问：什么是实施主体？
答：实施主体是指安置房建设主体。
四、房票安置相关问题
问：房票安置的使用规则是怎样的？
答：房票持有人为被征收房屋的所有权人，房票金额包含安置补偿款及各类奖励等量化后的总额。房票使用期限最长为6个月，由市级统一制作并核发。持有人可在“房源库”中自主挑选心仪房源，购房款不得低于房票金额的90%，且房票仅限本人用于购买住宅，严禁转让或套现。
问：房票安置的结算流程是怎样的？
答：房地产企业凭借房票及购房合同，向城市区实施主体申请资金划拨。实施主体按照规定，分批将款项拨付至监管账户，支付节点和比例严格参照《洛阳市商品房预售资金监管办法》执行。
问：如果房票购房款有剩余或不足怎么办？
答：若购房款超出房票金额，超出部分由持有人自行补足；若未超出，辖区政府将依据双方签订的征收补偿安置协议妥善解决。
五、自主购买相关问题
问：自主购买的流程是什么？
答：辖区政府首先对安置对象房屋安置补偿权益进行货币量化核算，确定总金额后，签订自主购买协议。安置对象需在6个月内自主完成住宅购买，并签订《商品房买卖合同》。若逾期未购买，则视作自动放弃，辖区政府仍按照自主购买协议约定进行处理解决安置问题。
问：自主购买的购房款如何支付？
答：城市区政府汇总自主购房情况，报送至市住建局备案，之后由区实施主体集中代付购房款至资金监管账户，支付节点及比例严格参照《洛阳市商品房预售资金监管办法》执行。
问：自主购买对购房价值有要求吗？
答：自主购买住房价值不得低于货币量化后总金额的90%，超出部分由安置对象自行承担，未超出部分按照自主购买协议进行处理。
六、组织购买相关问题
问：组织购买的程序是怎样的？
答：城市区政府组织实施主体负责开展成本审核、与开发商谈判、选定项目、制定详细方案，方案完成后报市住建局备案。随后与开发企业签订购房合同，由开元城投支付购买款，最后辖区政府组织安置对象签订购房合同。
问：为什么要由开元城投支付购买款？
答：开元城投是我市唯一承接城中村改造专项资金的政府平台公司。
问：组织购买的房屋标准和价格如何确定？
答：所购买项目建设标准不低于新建安置房，购买价格参考综合成本价等因素，通过公开竞价方式确定，相关费用合理计入成本。
问：组织购买过程中如何进行资金监管和项目管理？
答：在市住建局的指导下，开元城投和区实施主体将资金支付至监管账户，城市区政府全程监管工程建设，直至项目竣工交付并办理完所有手续。
问：组织购买如何进行选房？
答：城市区政府按照面积接近原则编制分配方案，若所选房屋面积超出应得面积，安置对象需补齐差价；若不足，则按照双方签订的征收补偿安置协议妥善解决。
问：组织购买涉及的配套资产如何处理？
答：配套资产由辖区政府制定处置方案，并向社会公示。
七、优惠政策相关问题
问：以购代建安置方式有哪些优惠政策？
答：选择以购代建安置方式的群众，在货币补偿范围内免征契税，超出部分依法征收契税；凭借购房合同，可在新购房屋所在学区办理子女入学手续，在房屋交付前，子女可保留原片区入学资格；组织购买模式下，符合棚户区改造政策的楼盘，按规定减免相关税费；签订购房合同后，可申请商业贷款，符合条件的还能申请公积金贷款。
八、解读机构
解读机构：洛阳市住房和城乡建设局
解读人：李轶鹏
联系方式：63928829
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